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Foto: © Kaikoro /fotolia

Fehler bei der Baufinanzierung

Das eigene Haus ist für viele Menschen ein Lebenstraum, für dessen Erfüllung es sich augenscheinlich lohnt, andere Ansprüche zurück zu stellen. Bei knappem Budget muss man sich im Klaren sein, ob man auf lange Sicht eine monatlich feste, unabänderliche Ausgabe tragen möchte, um so die Finanzierung seiner Immobilie zu stemmen. Wenn Sie sehr knapp kalkulieren müssen, sollten Sie überlegen, wo sie sich möglicherweise einschränken müssen: weniger Urlaub, seltene Restaurantbesuche, kein neues Auto, Hobbys herunterfahren oder gar aufgeben? Wenn Sie meinen, Ihre Lebensqualität würde zu stark beeinträchtigt, fragen Sie sich Ist unser Hausbau das wert? Oder sollten wir das Projekt lieber aufschieben, um mehr Eigenkapital ansparen und die monatlichen Zahlungen an die Bank zu verringern?

Zu wenig Eigenkapital ist oft der Grund für eine Absage von der Ban
Das Eigenkapital ist meißt das Problem. Foto: pixabay.com

Jetzt oder nie: Angesichts der zur Zeit sehr günstigen Zinsen für Grundschulddarlehen und der Tatsache, dass erschwingliche Baugrundstücke in Ballungszentren immer knapper werden, gerät so mancher Bauinteressent in Handlungsdruck. Es gibt für gut Verdienende zwar auch Immobilienkredite ohne Eigenkapital, doch diese sind dann beim Sollzinssatz oft bis zu einem Prozent teurer.

Was muss im Bauvertrag stehen ?

Je mehr Eigengeld Bauherren mitbringen, desto geringer ihr Risiko, in finanziell schlechten Zeiten die Kreditrate nicht mehr bedienen zu können. Als Eigenkapital gelten: Bausparguthaben (wenn sie denn zuteilungsreif sind), Bargeld, Aktien, Wertpapiere, Fondsanteile (genauer: deren Rückkaufswert), Sparguthaben (Festgeld u. ä.) und auch das bereits bezahlte Baugrundstück.

Bei mangelndem Eigenkapital oder bei schlechter Bonität, etwa durch einen negativen Schufaeintrag, besteht in den meisten Fällen die Möglichkeit einer Bürgschaft durch Dritte. Aber Vorsicht: Die Bürgschaft heißt für die Bürgen (oft die Eltern oder gute Freunde), dass sie gegenüber dem Kreditgeber eventuell jahrzehntelang für eventuelle Verbindlichkeiten des Kreditnehmers haften. Insbesondere der Arbeitsplatzverlust oder längere Krankheit zählen hier zu den Risiken. Die Entscheidung liegt letzten Endes bei dem Beteiligten und deren Vertrauen zueinander. Ein höherer Eigenkapitalanteil ist immer die bessere Variante.


! WICHTIG: Bürgschaften durch Dritte sind mit Vorsicht zu geniessen: der Bürge verpflichtet sich gegenüber der Bank oft jahrzehntelang!

Auch wenn man mit seiner Hausbank über Jahre hinweg zufrieden ist, sollte man sich bei anderen Banken über deren Finanzierungskonditionen informieren und Vergleichsangebote einholen. Sie können ebensogut einen freien Finanzmakler einschalten.

Finanzmakler haben meißt ein großes Portfolio an Kreditisntituten im Program und können besser verhandeln
Bauherren sollten unbedingt Alternativangebote einholen. Foto: pixabay.com

Und wenn die aktuellen Zinsen Ihrer Hausbank noch so günstig erscheinen, werden Sie bei einem umfangreichen Darlehensvergleich meist bessere Konditionen finden. Beispiel: Bei einem Darlehen von 200.000 Euro kann eine Zinsdifferenz von 0,25 Prozentpunkten – gemessen an einer zehnjährigen Laufzeit - Mehrkosten von bis zu 5.000 Euro verursachen.

Beachten Sie auch: Extras, wie die Inanspruchnahme von etwaigen Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), gebührenfreie Sondertilgungen oder auch der Wechsel zu einem anderen Tilgungssatz innerhalb der Laufzeit des Darlehens, sind nicht bei allen Banken selbstverständlich.

Auch bei einem gerade fertig gestellten Neubau gilt: Es kann immer etwas kaputt gehen. Ein Hauseigentümer sollte also in der Lage sein, kleinere Rücklagen für Reparaturen zu bilden. Die Wahrscheinlichkeit für Ausbesserungen aller Art steigt natürlich mit dem Alter des Hauses. Als Faustregel gilt: Ein bis zwei Euro je Quadratmeter Wohnfläche sollten Sie pro Monat schon auf die Seite legen können. Auch das nähere Umfeld müssen Sie in Ihre Finanzplanung einbeziehen: Liegt ihr Grundstück etwa noch an einer unbefestigten Straße und fallen deshalb später noch Umlagen oder Baukostenzuschüsse an? Gleiches kann für den Gehweg gelten. Auch spätere Ausgaben für Außenanlagen, den Garten, einen Carport, den Zaun, eine Einfahrt u. s. w. sind durchaus denkbar.

Wenn Risiken beim Kauf, Bau und der Finanzierung nicht abgesichert sind, kann das zu erheblichen finanziellen Belastungen führen. Insbesondere auf einen Schutz bei Krankheit, Unfall oder auch Tod sollte nicht verzichtet werden. Hierfür eignen sich beispielsweise eine Berufsunfähigkeitsversicherung oder auch eine Risiko-Lebensversicherung.

Wichtige Bauherrenversicherungen

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung bewahrt vor finanziellen Verpflichtungen, die durch Unfälle oder Missgeschicke auf der Baustelle auf ihn zukommen, eine Bauleistungsversicherung versichert alle festgelegten Bauleistungen, abgelagerte Baustoffe sowie Bauteile gegen unvorhersehbare Schäden.


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Welche Eigenleistung können Sie erbringen? Bei dieser Frage hat sich schon so mancher Bauherr überschätzt. Handwerkliche Fähigkeiten vorausgesetzt, sollte man selbstkritisch einschätzen, wie viele Arbeitsstunden die geplanten Arbeiten in Eigenregie verschlingen werden.

Wenn Bauherren die Möglichkeiten ihrer Eigenleistungen überschätzen, müssen Ersatzunternehmen einspringen - die Kosten steigen unerwartet
Fataler Fehler: die Eigenleistung wird überschätzt. Foto: pixabay.com

Da ein Normalverdiener auch noch einer geregelten Arbeit nachkommen muss, wird er Feierabende und Wochenenden auf der Baustelle verbringen müssen. Verkraften Sie das? Hält das Ihr Familienleben aus?

Vor allem müssen Sie gewährleisten, dass der Bauablaufplan durch Sie nicht gestört wird, falls Sie mal nicht auf der Baustelle sein können oder einfach nicht rechtzeitig fertig werden? Möglicherweise müssen Sie noch einen Handwerker beauftragen oder Freunde einbinden, wenn Sie den Zeitaufwand unterschätzt haben. Eine realistische Einschätzung bewahrt Sie vor Choas und Unannehmlichkeiten.

Jeder Bauherr freut sich bei seiner Baufinanzierung über einen niedrigen Zinssatz. Bei einer ebenfalls niedrigen Tilgung ist die monatliche Belastung durch die Kreditrate angenehm gering. Aber: je geringer der monatliche Tilgungssatz, desto länger zahlen Sie an die Bank! Und je länger ein Kredit läuft, umso teurer wird er durch die anfallenden Zinsen. Bei einem günstigen Zinssatz sind Sie als Immobilienkäufer oder Bauherr gut beraten, wenn sie diesen nutzen, um die monatliche Tilgung etwas höher anzusetzen.

Mit den Jahren steigt auch das Risiko für anfallende Reparaturen an Ihrer Immobilie, schon deshalb sollte ein Ende der Verpflichtung gegenüber der Bank absehbar sein.

Oft sind Baufinanzierungen mit dem spitzen Bleistift kalkuliert. Das heißt, dass nicht wirklich alle auf den Käufer oder Bauherren zukommenden Kosten berücksichtigt wurden.

Die Grunderwerbssteuer, Notarkosten und amtliche Gebühren – die so genannten Kaufnebenkosten - sind unabwendbar. Andere Beträge, wie beispielsweise die Aufwendungen für Außenanlagen, Umzugskosten, oder auch zusätzliche Mietkosten, wenn das Bauvorhaben nicht fristgerecht fertig wird, werden nicht einkalkuliert.

Benutzen Sie unbedingt eine Baukosten-Checkliste, bei der vom Grundstückskaufpreis bis hin zur Gartengestaltung alle irgendwann sowieso anfallenden Ausgaben berücksichtigt werden.

Wer es verpasst sich vor Ablauf um eine günstige Anschlußfinanzierung zu kümmern, muss eventuell höhre Raten in Kauf nehmen.
Vor Ablauf unbedingt um die Anschlußfinanzierung kümmern! Foto: pixabay.com

Günstige Bauzinsen sind sehr oft Auslöser, sich für eine eigene Immobilie zu entscheiden. Dabei sollten Sie aber berücksichtigen, dass der Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung erheblich ansteigen kann, was natürlich die Erhöhung der monatlichen Kreditrate zur Folge hat.

Einige Banken bieten dem Kreditnehmer bereits bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist die Möglichkeit, sich die Zinsen für die Anschluss-finanzierung auf Basis des aktuellen Zinsniveaus zu sichern.

Der Vorteil: der Kunde kennt seine monatliche Belastung für die Folgejahre und ist vor bösen Überraschungen geschützt. Der Nachteil: Fallen die Zinsen, ist man an den vereinbarten Zinssatz gebunden. Fragen sie Ihre Bank bereits vor Vertragsabschluss nach dieser Option!

 

  • Die Ansprüche: Bauherren die knapp kalkulieren müssen sollten sich eine Liste der Dinge machen, auf die sie zukünftig verzichten könnten. Wer für die Hausfinanzierung aber Zuviel Lebensqualität aufgeben müsste, sollte lieber  nicht bauen.

  • Zu wenig Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital ein Bauherr hat, desto sicherer ist die Finanzierung, 25 - 30% sollten es schon sein. Das senkt die monatliche Belastung und schafft Spielraum für unverhoffte Überraschungen

  • Die Bürgschaften: Bürgschaften sind manchmal eine Alternative wenn zu wenig Eigenkapital vorhanden ist. Dem Bürgen sollte aber klar sein,  dass er im Zweifelsfall in vollem Umfang haftet, dass Risiko sollte nur Verwandten zugemutet werden.

  • Alternative zur Hausbank : Wie bei allen Verträgen gilt auch bei der Finanzierung Konditionen vergleichen: wer sich an einen Finanzmakler wendet, erreicht bei fremden Banken oft erheblich bessere Konditionen als bei der eigenen Hausbank.

  • Reserven für den Notfall : Auch an einem neu gebautem Haus können unerwartete Kosten für Reparaturen anfallen. Für den Notfall sollten kleinere Reserven verfügbar sein.

  • Bauherrenversicherungen: Jedes Bauvorhaben muss ausreichend abgesichert sein, Unwetter, Diebstahl und eine eventuelle Insolvenz der beauftragten Baufirma sind nur einige Stichpunkte!

  • Überschätzte Eigenleistungen: die Möglichkeiten der zu realisierenden Eigenleistungen wird von vielen Bauherren falsch eingeschätzt, wer sich übernimmt muss am Ende dazu zahlen. Also unbedingt realistisch bleiben!

  • Zu niedrige Tilgung: kleine Raten sind zwar bequem, verlängern aber die Kreditlaufzeit. Das lässt sich die Bank bezahlen, wenn möglich also lieber etwas höhere Raten wählen und früher fertig sein!

  • Gesamtkosten: Manchmal werden die Gesamtkosten eines Bauvorhabens unvollständig kalkuliert, das böse Erwachen kommt zum Schluss. Unbedingt eine Checkliste nutzen, in welcher auch die Nebenkosten enthalten sind!

  • Die Anschlussfinanzierung: vor Ablauf der Zinsbindung sollte sich der Eigentümer rechtzeitig um eine günstige Anschlussfinanzierung kümmern, damit die Folgeraten der Restfinanzierung in tragbarer Höhe bleiben.