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Das Fachwerkhaus - Konstruktion und Kosten

Die Bauweise erscheint urtümlich, der Aufwand an fundierter Handarbeit ist enorm, eine Vorfertigung ist kaum möglich und  die verwendeten Baustoffe sind selten Massenware -  ökonomisch betrachtet, müsste es sich um ein Auslaufmodell handeln. Doch Bauernhäuser und alte Fachwerkbauten sind am Immobilienmarkt heiß begehrt, sie erzielen gute Preise und die Käufer nehmen oft viel Sanierungsaufwand „in Kauf“.

Die Gründe sind leicht gefunden: Insbesondere Fachwerkhäusern muss man kein nostalgisches Flair überstülpen, sie strahlen es einfach aus; schon mit Kleinigkeiten wie Schnitzereien, Ornamenten, gestalteten Balken- und Sparrenköpfen oder besonderen Tür- und Fensterbögen werden Häuser zum Unikat; das Wohngefühl beschreiben Liebhaber mit dem bezeichnenden Wort „urgemütlich“.

Alte Fachwerkhäuser sind pflegeintensiv
Ein 350 Jahre altes Fachwerkhaus in Lohne bei Oldenburg Foto: pixabay.com

Seltsame Begriffe gehen um, wenn von Fachwerk die Rede ist; Ständer, Schwelle, Stiel, Rähm, Strebe und Riegel heißt es, oft noch mundartlich variiert. Sie alle bezeichnen unterschiedliche Konstruktionshölzer, also Balken mit jeweils spezieller Funktion. Ein quer laufendes Holz beispielsweise heißt Riegel (über einem Fenster also „Fensterriegel“).

Deshalb sagen die Schweizer auch Riegel- statt Fachwerkhaus. Im Deutschen wurde diese Bezeichnung offenbar von „Gefach“ hergeleitet; das ist der Zwischenraum zwischen den Holzbalken, der auch heute oft noch mit einem Stroh-Lehm-Gemisch oder mit gebrannten Tonziegeln (Klinkern) ausgefüllt wird. Wer streng ökologisch bauen will, greift gern nach dem altertümlich anmutenden Baustoff Lehm, vom dem schon unsere Vorfahren wussten, was sie an ihm hatten. Er speichert sehr gut Wärme, ist atmungsaktiv, kann Schadstoffe binden und schafft ein angenehmes Wohnklima.

Eine bauphysikalische Eigenschaft ist besonders nützlich: Der Lehm im Gefach hält die umgebende Ständerwerkkonstruktion trocken, weil sein Feuchtigkeitsgehalt stets kleiner als der des Holzes ist. Dieses muss ohnehin gut getrocknet sein, damit es nach dem Einbau nicht über Gebühr schrumpft oder „arbeitet“. Dafür wird es entweder jahrelang gelagert oder ihm wird in technischen Verfahren (z. B. der Vakuumtrocknung) schonend, aber schnell die Feuchtigkeit entzogen.

Besonders die Zimmerer-Arbeiten schlagen bei den Kosten zu Buche
Handarbeit hat ihren Preis: Fachwerkhäuser sind in der Regel erheblich teurer als herkömmliche Massiv-oder Fertigteilhäuser. Foto: pixabay.com

Es leuchtet ein, dass bei einem Fachwerkhaus die Baustoffe, noch mehr jedoch die Fachgewerke (insbesondere Zimmerer) mit ihrem hohen Anteil an Handarbeit  finanziell zu Buche schlagen. Es kostet somit deutlich mehr als beispielsweise ein Massivhaus, bei dem die Blähtonwände industriell vorgefertigt wurden.
Die Kreditanstalt für Wideraufbau (KfW) fördert auch Fachwerkhäuser, wenn sie den von der Bank vorgegebenen Standard bei der Wärmedämmung erfüllen. Jahrhunderte alte Traditionen bei Verwendung der Materialien und Konstruktion, viel Romantik und nostalgische Rückbesinnung bedeuten beim heute neu errichteten Fachwerkhaus keineswegs Einschränkung des Komforts oder gar Verzicht auf neue Technik.

Die Frage ist nicht einfach uns allumfassend zu beantworten, da es auch beim Fachwerkhaus entscheidend ist, welche Materialien im Detail verwendet werden und welche Extras gewünscht werden.
Als Faustregel sollten Interessierte pauschal 15-35% der anfallenden Kosten für ein Massivhaus  auf die Herstellungskosten für ein Fachwerhaus hinzurechnen. 
Auf die Wohnfläche bezogen heißt das in etwa, dass die Fachwerk-Bauweise mit einem gewissen Qualitätsanspruch kaum unter 1.700 Euro je m2 Wohnfläche zu realisieren ist.

Einige Fertighaushersteller bieten Fachwerkhäuser auch als Ausbauhaus an. Die Preise beginnen hier ab etwa 100.000 Euro bei einer Wohnfläche von ca. 110-130 m2.
Die gleiche Summe kann getrost für die noch fertig zu stellenden Eigenleistungen hinzu gerechnet werden.

Hinter der traditionellen Fassade verbirgt sich modernste Haustechnik
Ein Fachwerkhaus aus den 2000er Jahren bei Hannover. Foto: pixabay.com

Teilleistung                                      Kosten/Euro

Fachwerkhaus schlüsselfertig          195.000 

Bodenplatte 8,5m x 9,0m                      8.500

Individuelle Giebelgestaltung             32.000  

Gesamtkosten                                     235.500

Individuelle Giebelgestaltung heißt, dass natürlich bezüglich Aufwand und Kosten nach oben keine Grenzen gesetzt sind.

Unser Beispiel ist eines aus dem unterstem Preissegment, die Kosten für Extras wie Keller oder Erker und auch die Baunebenkosten sind nicht enthalten.

Wer kein Haus "von der Stange" möchte, sollte über ein altes Fachwerkhaus nachdenken.  Jedes Exemplar ist individuell und hat seine ganz besondere Ausstrahlung, keines gleicht dem anderen. Fachwerkhäuser sind also besonders für Individualisten geeignet, welche sich generell eher zum Altbau hingezogen fühlen und ihr handwerkliches Geschick gern in die Tat umsetzen. 
In vielen Städten und Landkreisen können für Sanierungsmaßnahmen Zuschüsse beantragt werden, da der Erhalt von sehr alten Fachwerkhäusern im allgemeinen Interesse liegt. Vor Beginn der Sanierung sollte diese jedoch mit der zuständigen Behörde für Denkmalschutz abgestimmt werden. 
Und auch die Bauweise alter Fachwerkhäuser entspricht oftmals dem Anspruch heutiger Bauherren: hohe Decken sorgen für ein luftiges Raumgefühl, offenes Holz-Ständerfachwerk übernimmt die Funktion tragender Wände. Und auch die traditionell verwendeten Materialien haben ihre Vorzüge: Holz , Ziegel und Lehm sorgen für ein angenehmes Raumklima, sind in der Regel frei von Schadstoffen und damit besonders gut für Allergiker geeignet. 

Wer ein altes Objekt kaufen möchte, muss damit rechen dass es unter Denkmalschutz steht. Das bedeutet, dass man nicht gänzlich nach eigenen Vorstellungen sanieren kann, sondern die Arbeiten mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abstimmen muss. Dazu kommt dass ein altes Fachwerkhaus intensive Pflege benötigt, der Holzschutz muss in Intervallen erneuert werden und farbige Ständerfachwerk-Elemente benötigen regelmäßig eine optische Auffrischung. Und auch bei der Planung für die Inneneinrichtung sollte genau nachgemessen werden, schiefe und nicht im Winkel zueinander stehende Wände erschweren beispielsweise den Einbau von Fertigküchen.
Wer sich ein neues Fachwerkhaus von einem erfahrenem Hersteller errichten lassen möchte, muss sich auf eine längere Bauzeit als bei üblichen Fertighäusern einstellen. Genau deshalb und auch wegen der verwendeten Materialien sind die Kosten wesentlich höher bei herkömmlichen Hausmodellen. 

 

 Vorteile:

  • großzügige raumaufteilung durch tragende Ständerwerkkonstruktion
  • besonders gute Wertentwicklung
  • gesundes Raumklima durch Verwendung von Holz, Ziegel und Lehm
  • bei Sanierung öffentliche Förderung möglich
  • urtümliche Wohnatmosphäre
  • individuell und zeitlos

 Nachteile:

  • regelmäßige Pflege der des verbauten Holzes
  • aufwendige und somit teure Bauweise
  • längere Bauzeit als bei üblichen Fertig- oder Massivhäusern
  • alte Fachwerkhäuser stehen oft unter Denkmalschutz, dadurch teure Renovierung
  • Käufer älterer Exemplare sollten sollten über handwerkliche Fähigkeiten verfügen

Viele alte Fachwerkhäuser stehen wie schon erwähnt unter Denkmalschutz. Deshalb sollten sich Interessenten vor dem Kauf unbedingt darüber informieren, welche Umbau-und Modernisierungsarbeiten überhaupt möglich sind.
Dazu kommt, dass sich Kreditgeber oft weigern einer Finanzierung bei besonders alten Gebäuden zuzustimmen, da sich der Sanierungsaufwand meist schwer abschätzen lässt. Bei ernsthaften Kaufabsichten sollten Interessenten also zeitig einen Gutachter mit ins Boot holen, um böse Überraschungen bei den Kosten für die sanierung zu vermeiden.

Für Laien ist der Sanierungsaufwand meisst kaum einzuschätzen.
Der Sanierungsaufwand bei alten Fachwerkhäusern ist schwer einzuschätzen, vor dem Kauf einen Fachmann hinzuziehen! Foto pixavay.com

Stichwort Gutachter: nicht jeder Bausachverständige hat fundierte Erfahrungen mit dem Thama Fachwerksanierung. Vor Beauftragung also unbedingt nach den Schwerpunkten des Sachverständigen fragen!
Desweiteren sollte der Verkäufer nach Sanierungsmaßnahmen der letzten Jahrzehnte befragt werden. Der Sachverständige kann so nachvollziehen, ob diese Arbeiten möglicher Weise nicht fachgerecht ausgeführt wurden, oder ob vielleicht untypische Materialien verwendet wurden.

Wurde hier einst eventuell nicht auflagengerecht saniert, kann der erforderliche Rückbau und Austausch der Materialien zusätzliche Kosten verursachen. Beim Kauf von Gebrauchtimmobilien sollte man sich generell Zeit lassen, das trifft in besonderem Maße auf alte Fachwerkhäuser zu! 

Wer Fachwerk schätzt, genießt innen ein heimeliges, stilvolles Wohnen und ein natürliches, gesundes Raumklima; nach außen hin kann er ein beneidenswert schönes Stück Haus vorzeigen. Eine Eigentümlichkeit hat das Fachwerkhaus obendrein: Es kann seinen Erbauer um Jahrhunderte überleben.