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Wie groß ist meine Wohnung wirklich?

Haben Sie mal die Quadratmeter Ihrer Mietwohnung nachgemessen? Falls nicht sollten Sie das ruhig mal tun, viele Mieter zahlen nämlich über Jahre zu viel Miete, weil die Quadratmeter ihrer Wohnung falsch berechnet wurden.

Nicht immer steckt das bestreben des Vermieters dahinter, über diesen Weg die Kaltmiete in die Höhe zu treiben. Oft stecken einfach mangelnde Fachkenntnis oder schlicht falsche Information darüber, wie die Wohnfläche richtig zu berechnen ist dahinter.

Kürzlich hat das Landgericht Brandenburg mit entsprechendem Urteil einem Mieter Recht gegeben, der gegen die Berechnung seiner Wohnfläche in Zusammenhang mit seinen beiden Balkonen geklagt hatte.

Balkone dürfen nur noch zu einem Viertel in die Wohnfläche einbezogen werden

Der Vermieter hatte die Hälfte der Balkonfläche zu der anrechenbaren Wohnfläche hinzu gerechnet, hätte dies nach Ansicht des Richters jedoch nur mit einem Viertel der Balkonfläche tun dürfen. Grundlage hierfür ist ein im Januar 2018 vom LG Berlin erlassenes Urteil. 

Im speziellen Fall reduzierte sich die tatsächliche Wohnfläche so um über 9 m², die Kaltmiete musste entsprechend herab gesetzt werden. 

Berechnungsgrundlage sollte immer die Wohnflächenverordnung sein

Es kann sich also durchaus lohnen mal nachzumessen. Jedoch bei komplizierten Grundrissen mit spitzen Ecken, schlecht nutzbaren Nischen oder auch Dachschrägen kann die Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche für den Laien schwierig werden. Gleiches gilt für Maisonette-Wohnungen mit innen liegenden Treppen.

Zu Grunde gelegt werden sollte vom Vermieter und auch Mieter die s.g. Wohnflächenverordnung, hier wird nur der tatsächlich nutzbare Wohnraum berücksichtigt. Wählt der Vermieter als Grundlage eine andere Berechnungsart, sollten Mieter hellhörig werden.

Dachschrägen sind nur ab 2 Meter Höhe anrechenbar

Grundsätzlich gilt: Bei Dachschrägen gilt erst der Bereich ab 2 Metern Höhe als voll anrechenbare Wohnfläche, alle Bereiche unter 2 Metern fließen nur zu 50% in die berechenbare Fläche ein. Und alle Räume die sich nicht direkt in der Wohnung befinden, dürfen nicht in die Berechnung der zu vermietenden Fläche einbezogen werden. Hierzu zählen beispielsweise Waschmaschinen-, Fahrrad-, oder sonstige Kellerräume, sowie auch Dachböden. Und Nutzflächen welche sich außerhalb des Wohngebäudes befinden, haben in keinem Fall etwas mit der anzurechnenden Wohnfläche zu tun.

Für Terrassenflächen gilt das gleich wie für Balkone: Nur ein Viertel der Grundfläche darf der Wohnfläche hinzu gezählt werden. Wieder anderes gilt für Wintergärten: diese sind in der Regel verschließbar und beheizt, ihre Grundfläche fließt zur Hälfte in die Wohnfläche mit ein.

Bei Fragen kann ein Gutachter oder der Mieterschutzbund helfen

Wer eine offensichtlich falsche Berechnung der Miete feststellt, sollte nicht vorschnell die Miete kürzen, sondern dem Vermieter als erstes die Möglichkeit zu einer Stellungnahme geben. 

Misstrauische Mieter die sich eine korrekte Berechnung nicht zutrauen sollte eine Gutachter beauftragen. Die Kosten können sehr unterschiedlich sein: meist wird eine Pauschale von 120,- bis 200,-Euro und zuzüglich für jeden Raum 20,- bis 50,- Euro berechnet.

Und auch der Mieterschutzbund ist bei solchen Fragen ein guter Ansprechpartner.